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    房地產篇:紅線外配套設施成本與費用的分攤籌劃技巧

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    房地產篇:紅線外配套設施成本與費用的分攤籌劃技巧

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    紅線外配套設施成本、費用的分攤,尤其是在分期項目中的處理,一直是困擾房地產企業財務人員的難題。
     
      我將根據前期服務過的一個項目作為案例展開分析。受托項目由7個地塊組成,并且7個地塊緊密聯系在一起(如下圖所示)成為一個組團,由企業一次性拍下。
     
     
      因此,該項目中的公共配套設施相當于市政配套設施,那么它的分攤與扣除是怎么樣的呢?
     
      企業拿地時,與當地政府分別簽訂了7份《國有建設用地使用權出讓合同》,每份合同補充條款均約定,“受讓人負責無償配建上述7宗地范圍內的三座橋梁建設、項目區范圍內所有的道路、綠化景觀、河道整治等基礎設施配套以及上述地塊四周道路、河道之間的綠化建設;負責駁岸、欄桿、綠化景觀,清淤和亮化等工程的方案設計與建設”,經工程造價公司評估,工程預計造價約1.3億元。
     
      根據規劃,未來項目中配建的橋梁、道路、河道和堤圍均位于地塊組團的中部,即紅線內。項目開發完畢后,企業配建的公共配套設施,小區全體業主都能夠免費使用,企業不保留所有權;并且小區屬于開放型小區,小區以外的其他城市居民也將能夠免費使用。
     
      因此我認為,在政策方面,企業所得稅有《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發[2009]31號)第十七條規定支持,“企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施,屬于非營利性且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、公用事業單位的,可將其視為公共配套設施,其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理”。
     
      土地增值稅方面有《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條“土地增值稅的扣除項目”第(三)款規定支持,“房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施,按以下原則處理:1.建成后產權屬于全體業主所有的,其成本、費用可以扣除;2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除;3.建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。”
     
      綜上,我個人認為在所得稅、土地增值稅上,上述配套設施的建造費用均應可以扣除。
     
      分攤方法方面,我們知道,按照《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發[2009]31號)第二十九條規定,共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法可按以下規定選擇其一:占地面積法、建筑面積法、直接成本法與預算造價法。
     
      結合本案例,項目規劃中河流雖然位于每一地塊的紅線之外,但卻處于整個規劃項目之內,且被7個地塊所環繞,如上圖所示。三座橋梁建設、項目區范圍內所有的道路、綠化景觀、河道整治等基礎設施配套以及上述地塊四周道路、河道之間的綠化建設成本、費用歸集匯總后,由7個地塊按照合理的分攤方法進行分配,并計入7個地塊相關開發項目的開發成本。
     
      結合著項目的特點,我認為該項目可以考慮以下幾種方法:
     
      1.占地面積法
     
      把河流、橋梁、堤壩、道路等發生的拆遷及基礎設施建設的投入總成本分攤到每一地塊時,按照占地面積法進行均攤,即基礎設施費總投入成本除以可利用的地塊的總占地面積,求出單位面積投入成本額,然后按照各單一地塊的占地面積進行分配。
     
      【計算方法】根據土地合同,已知各個地塊的土地面積。按照各個地塊占地面積占整個項目地塊的百分比。
     
      (1)各個地塊占地面積可以從土地出讓合同中取得,土地面積合計為417480平方米,統計顯示如下表;
     
      (2)通過計算得知,1#地塊土地面積占整個地塊比例為54514/417480*100%=13.06%;
     
      (3)依次類推可以得知各個地塊應分攤的比例。
     
      (4)假定企業為整個項目發生的公建配套成費用為X元,則1#地塊應分攤的成本費用應為13.06%X。
     
      (5)依次類推可以得知各個地塊應分攤的金額。
     
     
      假設企業為配建以上公用設施,投入的成本金額為X元。則各個應分攤公用設施成本金額如下:
     
      2.建筑面積法
     
      本方法是按照各個地塊中的計算容積率總建筑面積分攤。通過企業提供的各個地塊《綜合經濟技術指標》可以獲知各個地塊的計算容積率總建筑面積。
     
      具體計算步驟參照占地面積法中計算方法。
     
     
      3.預算造價法
     
      某一地塊周邊道路內側或河流內側所發生的拆遷及基礎設施建設的投入總成本,按照各地塊開發項目預算造價的比例進行分攤。
     
      具體需要結合各地塊投資預算,計算方法參見占地面積法。
     
      4.就近分攤法
     
      就近分攤法遵循就近原則,體現著一種成本費用的相關性。
     
      就近原則是指某一地塊周邊道路內側或河流內側所發生的拆遷及基礎設施建設的投入總成本,均歸屬于該區域地塊的成本。如果開發項目或建筑物在河流、道路的一側,則河流或道路建設費用的一半應歸屬于該區域地塊。而另一半則歸屬于另一側的開發項目或建筑物。
     
      需要注意的是,就近分攤法不是稅法中明確列舉的方法,使用時需要取得當地稅務機關的認同。
     
      實踐中采用哪種方法分攤對企業最為有利呢?我認為需要經過測算,用數據說話才最為有力。
     
      分析各地塊《綜合經濟技術指標》得知,項目中計算容積率的開發產品中包括住宅、商業/辦公和配套設施等業態,根據我個人多年的從業經驗,認為以上各開發產品建造成本基本一致(例如主體建造成本為2000元/平方米),但是銷售價格迥異,一般情況下,商業/辦公的增值率遠遠高于住宅,因此,在總成本不變的情況下,適當把成本向商業/辦公傾斜,將對降低企業土地增值稅和企業所得稅,作用明顯。
     
      通過計算各個地塊中商業占該地塊計算容積率總建筑面積占比,可以得出如下數據:
     
     
      數據顯示,在對外銷售的商品房地塊中,編號為5A的地塊中,商業/辦公占比最高,2號地塊次之。
     
      因此,建議在成本一定的情況,適度向編號5A地塊傾斜。
     
      結論
     
      (1)根據前面的占地面積法與建筑面積法的數據,我們對比得知,在建筑面積法下,5A地塊占比明顯,將可以多分攤公共配套項目成本。
     
     
      (2)對于預算造價法,結合各個地塊的商業占比,如果5A地塊項目投資預算造價占整個項目的比例高于建筑面積法,則可以選擇預算造價法,否則應選擇建筑面積法。
     
      (3)對于就近分攤法,首先是稅務局認可。稅務局認可后,再把此種情況下5A地塊分攤的成本金額與建筑面積法、預算造價法的比較,如果合適則選擇此種方法。
     
      最后,溫馨提醒您,土地增值稅屬于地方稅種,各地對于紅線外市政配套設施的扣除差異很大。
     
      這里列舉三個標準,企業處理時應據理力爭,合法維護公司的最大權益,實現稅收負擔最小,價值最大。
     
      附錄
     
      一、有關聯有依據可扣除
     
      湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見
     
      鄂地稅發〔2013〕44號
     
      七、關于審批項目規劃外所建設施發生支出的扣除問題
     
      房地產開發企業在項目建設用地邊界外(國家有關部門審批的項目規劃外,即“紅線”外)承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出,能提供與本項目存在關聯關系的直接依據的,可以計入本項目扣除項目金額;不能提供或所提供依據不足的(如與建設項目開發無直接關聯,僅為開發產品銷售提升環境品質的支出,不得計入本項目扣除金額),不得計入本項目扣除金額。
     
      二、立項時確定的可扣除
     
      廣西自治區地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知
     
      桂地稅發[2008]44號
     
      五、關于當地政府要求房地產開發商建設道路、橋梁等公共設施所產生的成本費用,可否扣除的問題
     
      房地產開發商按照當地政府要求建設的道路、橋梁等公共設施所產生的成本費用,凡屬于房地產開發項目立項時所確定的各類設施投資,可據實扣除;與開發項目立項無關的,則不予扣除。
     
      三、一律不可扣除
     
      江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告
     
      蘇地稅規〔2012〕1號
     
      五、關于房地產開發成本、費用的扣除
     
      (二)公共配套設施成本費用的扣除
     
      項目規劃范圍之外的,其開發成本、費用一律不予扣除。
     
      人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主的,其相關成本、費用不予扣除。
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