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    房地產股權交易能節稅?

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    房地產股權交易能節稅?

    作者:admin      來源:上海廠房網    【在線預約 看房看地】 熱線:400-0123-021   【房源提交
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    買賣公司名下的房地產,業主總會問道:“用股權轉讓會比產權轉讓交的稅會更少吧?”,顯然為買賣房產進行股權交易的稅務籌劃,能少交稅已是眾所周知的事情,然而這個稅收籌劃真的有那么強大的節稅效果嗎?

      首先先用表格來了解一下產權交易及股權交易需要繳納哪些稅:

      01 產權交易

    《稅屋》提示——被遮擋部分為“.05%”

      02 土地增值稅



    《稅屋》提示——被遮擋部分為“0.05%”

      03 股權交易



    《稅屋》提示——被遮擋部分為“.05%”

      下面講個故事,用數據說話。

      故事情節:土豪公司是李土豪投資1億元設立的,持股100%,土豪公司用這1億元買了一塊地后公司沒有經營任何業務。10年后地塊升值到10億。莊大款看中了土豪公司的這塊土地,投資10億成立了大款公司跟土豪公司談判買地。

      李土豪知道直接賣地要交很多稅,就提出土地買賣要籌劃為股權買賣,將土豪公司賣給莊大款。為規避100%股權轉讓視同轉讓土地交土地增值稅的稅法規定,設計為先轉土豪公司的90%股權給莊大款,過一段時間再轉剩余的10%股權,合計就是地塊的交易價10億,雙方各自需要繳納的稅費如下:

      李土豪應繳稅費合計18,050.00萬元,加上當初買地花費的1億元,李土豪在這個買賣中獲利71,950.00萬元。



    《稅屋》提示——印花稅對應的稅額應為“50.00”,合計對應的稅額被遮擋部分為“ 18,050.00 ”

      而莊大款的大款公司僅需要支付50萬元的印花稅就獲得土豪公司的100%股權。

      接下來我們來算一下如果進行產權轉讓,李土豪跟莊大款的大款公司各自需要交納多少稅?

      土豪公司辦理產權轉讓將土地過戶給大款公司需要支付63,890.88萬元的稅費,加上當初買地花費的1億元,土豪公司在買賣中獲利26,109.12萬元。李土豪只需要再繳納20%的個人所得稅5,221.82萬元,就可以獲得20,887.30萬元回家養老了。



    《稅屋》提示——印花稅對應的稅額應為“50.00”,合計對應的稅額被遮擋部分為“ 63,890.88 ”

      莊大款的大款公司則需要繳納3,050.00萬元的交易稅費辦理產權過戶。



    《稅屋》提示——印花稅對應的稅額應為“50.00”,合計對應的稅額被遮擋部分為“3,050.00”

      上述兩種交易方式,股權轉讓雙方繳納稅費合計18,100.00萬元,產權轉讓雙方繳納的稅費72,162.70萬元,股權轉讓籌劃節稅54,062.70萬元,進行股權轉讓真是太劃算了!

      故事續集:

      又過了N年,大款公司買入土地后也是啥事沒干,土地又漲價了,漲到15億了。莊大款心想要賺錢了,也給自己籌劃一下賣掉,此時他該選擇哪種方式進行交易呢?

      假設進行產權交易,莊大款的土豪公司要承擔10億的稅,加上N年前購買土豪公司股權支付的100,050.00萬元,大款公司土地賣15億還虧了。



    《稅屋》提示——印花稅對應的稅額應為“75.00”,合計對應的稅額被遮擋部分為“ 100,842.06 ”

      若選擇股權交易,大款公司需繳納企業所得稅及印花稅合計12,556.25萬元,加上N年前購買土豪公司股權支付的100,050.00萬元,大款公司可以賺37,393.75萬元。



    《稅屋》提示——企業所得稅對應的稅額應為“12,481.25”,印花稅被遮擋部分為“75.00”

      那么問題來了,莊大款能否在市場上找到完美的接盤俠進行股權轉讓呢?

      故事點評:為什么土地從10漲價到15億的增值部分還不夠繳納產權交易的稅費成本呢?是因為在購入土地時李土豪節約的稅負轉移到了莊大款身上,而且土地增值額增加更是加大了前次交易轉移的企業所得稅、增值稅及土地增值稅。股權轉讓和產權轉讓相比,股權轉讓不征流轉稅,同時由于資產的權屬沒有發生轉移仍然在土豪公司名下,也不需要征土地增值稅。因此,以股權轉讓方式轉讓資產,對于業主來說確實可以節約流轉稅、土地增值稅的。比如本故事,莊大款的10億是給了李土豪,但是并不會反映在土豪公司的土地成本上,土豪公司的土地成本還是1億而不是10億。

      N年后土豪公司無論是想要出售土地還是開發土地,在計算企業所得稅、增值稅、土地增值稅的扣除成本仍然是1億而不是10億。所以股權轉讓時的不征稅,實質上是遞延到將來土地開發或產權轉讓時再一并征收,現在土豪公司的股東是大款公司,大款公司就需要為上一次交易遞延節約的稅費買單,它的股東莊大款就是名副其實的接盤俠。

      在營改增之前,土地交易的流轉稅是營業稅,改變股權交易確實可以節約營業稅,且營業稅沒有遞延的后遺癥。但營改增后,土地交易的流轉稅是增值稅了,就有了增值稅遞延的征收的后遺問題,到將來土地進行開發或進行產權轉讓時一并繳納。

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    上海廠房網合作伙伴,上海市政府市管企業中唯一以園區開發經營和園區配套服務設施建設運營為主業的企業集團,股票代碼600848 華夏幸福基業股份有限公司(股票代碼600340)創立于1998年,是中國領先的產業新城運營商。 碧佳園 上海廠房網合作伙伴,張江高科技園區,被譽為中國硅谷。成立于1992年7月,位于上海浦東新區中南部,是中國國家級高新技術園區,與陸家嘴、金橋和外高橋開發區同為上海浦東新區四個重點開發區域。證券代碼 600895  上海廠房網合作伙伴,聯東集團,創立于1991年。經過二十多年的發展,形成了集產業園區運營、金融投資和模板鋼結構為一體的集團化企業。
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